宝安上架一宅地 要求“全部现房销售” 系深圳首宗

近日，深圳上架一宗要求“全部现房销售”的住宅地块引起市场关注。该地块宗地号为A219-0080，挂牌起始价66.65亿，拍卖时间为10月8日15:00。土地位置在宝安区航城街道、福永街道，土地用途为二类居住用地+公园绿地+交通用地。

“此次深圳所出让地块包括了三项重要内容，交地即交证、交房即发证、现房交付，这也是房地产发展新模式的一个重要体现。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为。

交地即交证、交房即发证、现房交付

从标的信息可以看到，该宗地土地面积为181551.54平方米，项目规模很大，计划分两期开发，总建筑面积约665675平方米。另根据规划设计要点显示，该地块拟建造272504平方米普通住宅，按套均90平方米粗略估算，项目建成后预计供应超3000套现房住宅。

具体来看，该宗地位于广深公路和京港澳高速的中间位置，紧邻地铁12号线兴围地铁站，周边二手小区例如星航华府、兴围华府、翠湖花园等目前挂牌价均在5万元/平方米左右。

南都湾财社记者注意到，根据出让公告，宗地内的普通商品住房需“全部实行现房销售”；另外宗地意向竞买人须在申请确认竞买资格时提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务，确保购房人在收房的同时即具备申请领取不动产权属证书的条件。

“此次深圳所出让地块包括了三项重要内容，交地即交证、交房即发证、现房交付，这也是房地产发展新模式的一个重要体现。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为。

2016年深圳曾试点商品房现售

实际上，“现房销售”并非首次在深圳出现。

早在2016年深圳就曾开展商品房现售试点。当时，位于龙华区的商住用地A816-0060公开招标出让，出让公告要求该地块上建设的商业、住宅等建筑物必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现房形式对外销售。该地块最终由电建+金茂以总价82.9亿元拍下，项目建成后即龙华金茂府。

2023年8月，深圳首块采用竞“现房销售”的宅地出让，根据要求，彼时，新安地块采取“三限双竞”的规则挂牌出让，现房销售建面竞拍上限是3.5万平方米，占住宅总建面接近一半。该地块最终由中铁联合能建以总价34.06亿元+3.55万㎡现房销售面积的价码拿下，目前该地块的第一期中铁能建阅臻府已入市，现房销售的部分还未对外出售。

而即将在10月8日出让的A219-0080宅地，也是深圳近年来首宗要求全部“现房销售”的宅地。

焦点

探索现售制是否意味着预售制取消?

预售制改革或仍将循序渐进，全面取消仍需时间

8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，出席发布会的住房和城乡建设部副部长董建国在回答加快构建房地产发展新模式相关提问时便表示，住房和城乡建设部有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。

转变背景

改革房地产供给侧

而不是刺激需求端

“预售转现售，与过去的楼市政策最大的区别，就是它是房地产供给侧改革，而不是需求端刺激。通过供给侧改革，一方面适应需求端的变化，另一方面修复市场的信心。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，“现房销售”的背景是顺应市场需求变化，也是提振市场信心的关键。

根据中指院的数据统计，今年1-5月，商品房期房卖了2.5亿平方米，同比降幅31.0%；现房的销售面积没降，反而大幅提升，1-5月全国现房卖了1.1亿平方米，同比增长23.0%。“这说明，居民对期房能否交付有担忧，另外，买房的都是刚需，买了马上住，只有现房或二手房能满足需求。”李宇嘉说。

他指出，随着“现房销售”的探索，对市场来说，将降低购房者成本，驱动市场需求动力，促进新房交易稳定。而对开发商来说，尽管利润会下降，但考虑到近年来新盘20%左右的去化率，如果能提振销售规模，自然会对冲利润率的下降。

未来方向

城市需完善供给端政策

金融机构优化配套资金支持

那么现售制度的探索是否意味着预售制度或将进一步取消?中指研究院市场研究总监陈文静指出，在全面推进现房销售前，部分城市或需进一步完善供给端政策，稳定供给预期。因此，短期来看，预售制改革或仍将循序渐进，全面取消预售制预计仍需要一定时间。

她进一步分析道，房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联，商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自于银行开发贷等金融支持，一部分来自于预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。而转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配套的资金支持如何优化调整，或是未来政策的研究方向。

........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................