买房遇返佣陷阱？深圳一区官方发文，整治“违规交易”

买房前约定好的返佣，买房后某中介出尔反尔，遭遇返佣陷阱，只能吃“哑巴亏”……针对房地产销售过程中出现的乱象，南都·湾财社记者从光明区住房和建设局了解到，近日，光明区住建局发布了关于规范在售房地产项目经营活动的通知。

官方发文，严查涉及违规房产交易服务
通知表示，近期接到的部分消费者投诉中发现，部分未备案中介机构及从业人员、未备案未实名登记的自媒体“房产专家”、已登记的房地产从业人员以个人名义等，通过房地产分销平台承接房地产经纪业务收取费用，并且在产生纠纷后未能及时、妥善解决，甚至采用失联、“拉黑”等手段逃避责任，影响消费者依法维权。

通知提到，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十七条“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等”及《房地产经纪管理办法》第三条“本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为”、第九条“国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。”、第十一条“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。”之规定，凡提供房地产咨询及实际开展房地产经纪业务的机构及从业人员等，不论其通过线上下何种渠道、何种模式开展房地产经纪业务，均应依法依规进行备案登记。

根据《房地产经纪管理办法》第十四条“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”及《深圳市房地产市场监管办法》第二十九条“房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构。房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具有一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能，辅助房地产经纪人开展业务。房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。”之规定，房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务。

通知要求，各在售房地产项目开发企业应严格遵守法律规定，积极履行审慎核查及告知义务，对所委托销售代理、渠道分销代理、包销商经营活动的合法性和真实性进行查验，并在合作协议中明确禁止与不合规的经营机构及从业人员开展房地产业务。

光明区住房和建设局表示也将联合多部门展开专项治理行动，严查涉及违规参与房地产信息及交易服务的自媒体、中介机构及从业人员，严厉打击一批反面典型，并公示曝光。

返佣套路层出不穷，买房需警惕

记者注意到，光明住建局发文规范在售房地产项目活动通知的背后，所涉及的投诉案例可能为“高额返佣骗局”。

事实上，“返佣”作为一种促销模式，在房地产市场中是一种常见的现象，但它也伴随着不少问题和争议。

2023年，舟山中院二审审结了这样一起涉及“返佣”的纠纷。张女士在购房过程中，销售人员万某承诺只要找一位信得过的“介绍人”在指定平台注册并完成信息报备，“介绍人”在张女士的购房签约流程完成后，即可获得推荐佣金2万元作为返现。但合同签订后，公司以违规操作为由拒绝返现。

法院认为，开发商售房过程中，由销售人员万某负责与张女士商谈，在她们商量的购房款方案中，包含张女士完成签约流程后由开发商向介绍人返还购房款2万元的约定，该约定系万某、张女士、介绍人李女士三方的真实意思表示，具有法律效力。万某作为开发商负责案涉楼盘销售的员工，其作出的约定属于职务行为，法律后果应由开发商承担。

但并非所有的购房者都如李女士般能拿回这部分佣金。记者在部分社交平台上搜索“返佣”的关键词，不少网友表示自己曾遇到“中介返佣套路”，为了追回中介所承诺的“返佣”而四处奔波，但结果却并不尽如人意。

有网友表示，自己买房时中介承诺可以把部分佣金返还给买家，但自己要求签订书面证明时却被告知“这个都是口头约定”，但随着自己通过中介成交房源后，对方佣金到手后却直接失联，去门店找了店长沟通也无果。

那么签订了书面证明的“返佣”就一定靠谱吗？业内人士表示，尽管合法公司使用真公章可以为“返佣”纠纷提供诉讼证据，但诉讼周期长，中介可能早已携佣金消失，导致即便胜诉也难以追回损失；还有一种情况是，签订的合同很可能是空壳公司或者干脆是不存在的假公司，购房者申诉无门只能吃哑巴亏。

在深圳楼市，随着买方市场的到来，承诺“返佣”也成为部分中介和自媒体吸引客户的手段之一。记者便曾在龙华某售楼处门口被中介拦住，对直言通过自己的渠道买房可以承诺返佣，返还的佣金折算下来可以让买家再多享5个点的折扣。

值得一提的是，深圳市房地产中介协会在2018年就发布了《关于规范行业“返佣”行为的通知》，明确禁止中介人员为获取业务以个人名义向客户承诺或提供“返佣”；中介机构对业主或客户给予佣金优惠减免的，必须在服务合同中明示优惠或减免金额，并如实入账，严禁任何口头或私下承诺。

“购房者在面对返佣承诺时，需要提高警惕，避免轻信中介的口头承诺。在签订合同时，应确保所有返佣条款都有书面记录，并且明确、合法。”但在业内人士看来，返佣纠纷案例频发，购房者在选择中介时，更应多方面考察其资质和信誉，选择有良好记录和专业素养的中介公司，而不是单纯追求高返佣。

............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................